בפניי ערעור מנהלי על החלטתה מיום 16.10.13 של ועדת הערר לענייני ארנונה כללית שליד עיריית חיפה (להלן: "ועדת הערר"), בה נדחו שני עררים שהגיש המערער (עררים מס' 131/12 ו-154/13, המתייחסים לשנות המס 2012 ו-2013 בהתאמה), כך שהמערער חויב בתשלום ארנונה עבור שטח של 35 מ"ר, שסווג כ"מרפסת לא מקורה" (להלן: "המרפסת").
עיקרי העובדות וההליכים
1. המערער הוא הבעלים והמחזיק של דירת מגורים ברחוב דישראלי 43 חיפה, דירה 13 (להלן: "הדירה"). בין השנים 1990-2002 חויב הנכס בארנונה בגין 61 מ"ר בסיווג מ2 (בניין רגיל).
2. החל מיום 1.1.03, לאחר בקשה לתוספת בנייה שהוגשה על ידי המערער למינהל ההנדסה, ובהסתמך על ממצאי מדידה מטעם המשיבה שנערכה בתוכנית הבנייה, חויבה הדירה בארנונה בגין 74 מ"ר בסיווג מ2 (בניין רגיל) ו-35 מ"ר בסיווג מ5 (מרפסת לא מקורה) (כאמור בהודעת חיוב מיום 10.11.04 שנשלחה למערער על ידי המשיבה; נספח ה' לעיקרי הטיעון מטעם המשיבה).
3. בחודש אפריל 2011 הגישו המערער ורעייתו תביעה נגד המשיבה בבית משפט השלום בחיפה (ת.א (חי') 12260-04-11 רפאל ומוניק טורמן נ' עיריית חיפה, להלן: "התביעה האזרחית"), במסגרתה תבע המערער מן המשיבה, בין השאר, לזכותו בגין חיובי הארנונה עבור המרפסת לשנים 2004-2010. התביעה האזרחית מתנהלת בימים אלו בפני כב' השופטת א' דגן (נספחים ט"ו-י"ח לעיקרי הטיעון מטעם המשיבה).
4. ביום 29.3.12 הגיש המערער ערר לוועדת הערר לעניין חיוב הארנונה לשנת 2012, בטענה שהמרפסת בשטח של 35 מ"ר, שאינה בנויה, משמשת כחלק מהרכוש המשותף, ולכן אין לחייב את המערער בגינה. לאחר שהוגשה בקשת המשיבה לסילוק על הסף נוכח אי הגשת השגה עובר להגשת הערר, הגיש המערער בקשה לראות בערר כהשגה. השגתו נדחתה ביום 23.5.12, וביום 25.6.12 הגיש המערער ערר על דחיית ההשגה- ערר 131/12 (נספחים י"ט-כ"ג לעיקרי הטיעון מטעם המשיבה).
5. ביום 26.6.13 הגיש המערער השגה לשנת הכספים 2013, מאותם טעמים. השגה זו נדחתה על ידי מנהל הארנונה, וביום 4.8.13 הגיש המערער ערר על דחיית ההשגה- ערר 154/13 (נספחים כ"ה-כ"ח לעיקרי הטיעון מטעם המשיבה).
6. הדיון בשני העררים שלעיל אוחד, כשהמחלוקת בפניי ועדת הערר נסובה על חיוב השטח של 35 מ"ר בסיווג מ5 בגין המרפסת.
החלטת ועדת הערר
7. ועדת הערר בחנה תמונות צבעוניות שהוצגו בפניה, ומצאה שהמרפסת מושא הערעור היא "מרפסת גג בלתי מקורה ומרוצפת, אשר מותקן בה מעקה. מאחר שמדובר בשני מבנים המחוברים ביניהם, אזי מעבר למרפסת הגג נשוא הערר נמצא גג נוסף, בו מותקנים דודי שמש". בהסתמך על התמונות שהוצגו בפניה ועל הדברים שאמרו המערער וב"כ המערער במהלך הדיון בפניה, עליהם אעמוד בהמשך, הגיעה ועדת הערר למסקנה שהמערער הוא בעל הזיקה הקרובה ביותר אל המרפסת.
8. ועדת הערר הביאה מהאמור בהשגתו של המערער משנת 2005, בה לא כפר בכך שהוא מחזיק באותה מרפסת פתוחה, אלא העלה טענות אחרות המתייחסות לחוקיות החיוב בגין המרפסת הפתוחה. גם בהשגה נוספת משנת 2006, ב"כ המערער דאז לא כפר בחיוב בגין המרפסת, אלא רק טען לטעות בחישוב ההנחה שהגיעה למערער בהיותו נכה צה"ל, ואף ערך חישוב של דמי הארנונה שיש לגבות, כך לשיטתו, בגין מרפסת הגג. משכך, הוועדה ראתה בהשגות מהשנים 2005-2006 משום הודאת בעל דין מצד המערער על החזקתו הייחודית במרפסת.
9. בסופו של דבר, קבעה ועדת הערר שיש לדחות את ערר 131/12 לגופו, לאור מסקנתה שהמערער הוא המחזיק הייחודי במרפסת ויש לחייבו בארנונה בגינה. ערר 154/13 נדחה על הסף עקב האיחור בהגשת ההשגה לשנת 2013, כאשר צוין בהחלטה שאלמלא כן, גם הוא היה נדחה לגופו.
תמצית טענות הצדדים
טענות המערער
10. המערער טוען שדינם של חיובי הארנונה בגין המרפסת הסמוכה לדירתו להתבטל, הן לגבי שנים 2012-2013, והן לגבי כל שאר השנים הנדונות בתביעה האזרחית. לדבריו, עסקינן בגג משותף לכלל דיירי הבניין, שאינו צמוד לדירתו, כך שבהתאם לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: "פקודת העיריות") הוא אינו יכול להיחשב כ"מחזיק" במרפסת.
11. לטענת המערער, ועדת הערר טעתה מהותית בפרשנות של הביטוי "בעל הזיקה הקרוב ביותר לנכס", כפי שנקבע בר"ע 422/85 חברת בתי גן להשכרה נ' עיריית תל אביב, פ"ד לט(3) 431 (1985); להלן: פרשת חברת בתי גן), בקובעה כאילו מדובר בזיקה פיזית של הדייר לנכס, בעוד שבפסיקה נקבע שמדובר בזיקה קניינית בלבד ובדירוג המחזיקים השונים בינם לבין עצמם. מדובר בפרשנות אבסורדית מצד ועדת הערר, המפלה את המערער אפליה אסורה, ביחס לכל שאר בעלי הדירות בחיפה אשר לא חויבו בארנונה בגין הנכסים המשותפים הקרובים לדירתם.
12. לגישת המערער, מבחן "הזיקה הקרובה לנכס" מופעל אך ורק כאשר יש מספר מחזיקים מקטגוריות שונות בנכס שאין חולק שניתן לחייבו בארנונה, ויש לקבוע באמצעות מבחן זה מי מהם יחויב. בענייננו מדובר במרפסת שהיא רכוש משותף, כך שלמערער אין יכולת שליטה בלעדית במרפסת. לטעמו, אם תתקבל החלטת ועדת הערר תיווצר למערער זכות קניינית בגג על פני בעלי הדירות האחרים בבניין, והוא יהיה רשאי לסרב להתיר להם את השימוש בגג המשותף. בכך ייפגעו זכויות שאר המחזיקים בגג מבלי שאלה קיבלו הודעה על כך וניתנה להם זכות השימוע והיכולת להתנגד לכך. יתרה מכך, מאחר שהמערער הוא הבעלים הרשום של דירתו, יש לרשום שינוי קנייני כזה בטאבו. עוד טוען המערער, שמלבד העובדה שהוא אינו יכול להיחשב כ"מחזיק" במרפסת, הוא פטור מחובת תשלום הארנונה גם בהתאם לסעיף 7 לצו המיסים של המשיבה, לפיו שטחים משותפים לא יחויבו בארנונה כללית.
13. לגבי ערר 154/13, שנדחה היות וההשגה לא הוגשה במועד, המערער טוען שההשגה אכן הוגשה כשלושה חודשים מעבר ל-90 יום ממועד קבלת הודעת התשלום, אך ממילא הוא רשאי להעלות את טענותיו בכל הליך משפטי והוא אינו מוגבל לאמור בחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו-1976 (להלן: "חוק הערר").